Bâtiment intelligent : une gestion complexe à inventer

Des experts interviennent au salon Ecobat pour expliquer la complexité de la gestion d'un "Smart Building" (crédit : bati2030.blogspot.fr)

Le 24 mai prochain se tiendront à Paris les Premières Rencontres du Bâtiment Intelligent, un événement organisé par le Groupe Moniteur et dont le thème principal sera bien-sûr consacré au Smart Building. L'évocation de la question des bâtiments et des réseaux intelligents entraînent systématiquement des sujets sur les moyens techniques mis en oeuvre, les innovations, les économies d'énergies ou encore la gestion des informations collectées (les smartgrids, nouveau panopticon ?). Mais la problématique de la gestion et la mise en oeuvre de ce type de bâtiment est rarement évoquée, si ce n'est lors du dernier salon Ecobat 2013. La raison en est simple : dans ce domaine, tout ou presque reste encore à faire !

Le 22 mars dernier, le salon Ecobat avait organisé une conférence intitulée : "Usagers, exploitants, propriétaires : le pilotage de l'efficacité énergétique après rénovation/livraison du bâtiment". Une table ronde passionnante où Roger-Marc Gaudiot, Directeur Général Adjoint de Nexity Property  exposait notamment les enjeux et les difficultés de la gestion tripartite de ce type de bâtiment. Phénomène tendance, le smart building est un sujet dont les difficultés de mise en oeuvre sont rarement soupçonnées par le grand public, y compris dans les milieux écologistes. Pour Roger-Marc Gaudiot, cela s'explique par la dimension extrêmement récente du bâtiment intelligent. Pensés depuis à peine une décennie, les premiers bâtiment opérationnels sont seulement sortis de terre il y a quelques années. Trop peu de temps pour en maîtriser les aspects, et beaucoup encore à découvrir.

Une gestion tripartite complexe

La première difficulté tient surtout à la dimension tripartite du projet. Propriétaire, exploitant, locataire (ou utilisateur), chaque partie possède ses propres attentes et exigences, qui peuvent être à l'origine de retards voire de l'échec complet du projet. Le propriétaire, dans le cadre d'une rénovation comme d'une construction pure et simple, a réalisé un investissement conséquent qu'il espère aussi durable (et rentable) que le bâtiment lui-même. D'un autre côté, le locataire a fait un choix radical autant symbolique (il est souvent ancré dans une démarche de développement durable dont le bâtiment intelligent est un des expressions) qu'économique (économies d'énergies conséquentes attendues). Il s'attend donc à une certaine efficacité, sans que le confort des employés (et donc leur productivité) en soit affectée.

L'exploitant se situe entre ces deux attentes : il doit assurer les performances énergétiques déterminées dans le contrat de location, en restant toutefois soumis aux investissements réalisés par le propriétaire. Or ces performances dépendent énormément de la qualité de la construction et de ses équipements, mais également des pratiques du locataire : les salariés travaillent-ils la nuit ? La lumière extérieure est-elle suffisante pour travailler ? Il y-a-t'il beaucoup d'aller et venu à l'extérieur du bâtiment ?

Entre jurisprudence et empirisme, vers une forme de maturité du marché

La convergences des intérêts des trois parties suppose donc un énorme travail en amont pour évaluer de manière réaliste les performances du bâtiment, mais également des ajustements permanents pragmatiques par rapport aux performances observées à l'usage. Cela entraîne également une collaboration constante entre les parties, et particulièrement entre l'exploitant et le locataire. Là encore, il existe une focalisation très importante sur les outils techniques, mais comme le rappelle Nicolas Beuwaden lors de cette conférence au club ESSEC, la formation humaine, des exploitants comme des employés du locataire est nécessaire pour la mise en place des bonnes pratiques.

Il existe enfin une incidence d'ordre juridique. Alors que les performances énergétiques, dans le cadre d'un bâtiment intelligent, peuvent faire l'objet d'un contrat, les parties doivent absolument tenirt compte, selon Roger-Marc Gaudiot, des ajustements nécessaires et parfois imprévisibles. Il y a donc un modèle juridique immobilier complet à inventer dans le cadre de la gestion et de l'exploitation des bâtiments intelligents. Avancée encore récente, les bâtiments intelligents commencent, au grès des expériences, à modifier le paysage immobilier et les comportements. Grâce aux avancées technologiques, à la formation des utilisateurs et des exploitants et aux découvertes empiriques, nul doute que le bâtiment intelligent sera dans quelques années le bâtiment de demain.